Autorizzazione Tribunale di Roma n. 378 del 30/09/2005
 
Work in progress - Anno IX - n.40 - Aprile - giugno 2014
ARTE e DIRITTO  

"Ubi Ius, ibi societas”

Il riclassamento degli immobili tra quelli di valore storico, edilizia popolare … alla luce del revirement della Cassazione.
di Vittorio Largajolli



La vexata quaestio della rivalutazione dei valori catastali degli immobili ha assunto nell’ultimo periodo una visibilità notevole, attesa l’esigenza dello Stato (nella fattispecie dei comuni…) di fare cassa e la non meno importante necessità di ripristinare un’ equità sociale attribuendo il giusto valore ad immobili di pregio (che avevano rendite catastali risibili non al passo con il mutamento del tessuto sociale delle città e con le rivalutazioni delle zone).
La legge prevede che tutto il territorio nazionale sia descritto e classificato attraverso il catasto; il classamento sfocia, di norma, nell’attribuzione di una rendita (solo una limitata porzione di edifici viene descritta senza attribuzione di una rendita).
Tra le norme che regolano la materia vi è il D.P.R. n. 1142 del 1949, art. 61, che recita: "(…) il classamento consiste nel riscontrare, con sopraluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto del classamento (…)".
E analoghe indicazioni sono contenute nel D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8.
La Giurisprudenza in materia è stata molteplice ed a volte ondivaga; recentemente a fare chiarezza è intervenuta nuovamente la Giurisprudenza della Cassazione.
Infatti la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9629 del 13 giugno 2012, dopo un’approfondita ricostruzione della procedura, ha affermato: “(…) Per quanto riguarda gli edifici, l'attribuzione della rendita avviene dunque attraverso una procedura che conduce ad individuare il valore di ogni unità immobiliare e la relativa rendita.
Tale procedura, quando si discorre (come nel caso di specie) di unità abitative, utilizza strumenti cognitivi predisposti dalla stessa amministrazione, che delimita le zone censuarie e le così dette "microzone omogenee" (queste ad opera dei Comuni in base alla L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 154) e poi all'interno di ogni microzona individua, anche sulla base di istruzioni ministeriali risalenti nel tempo, le categorie e le classi catastali presenti.
Rileva quindi i valori e le rendite medie proprie dell'area. Questo insieme di criteri consente infine di attribuire ad ogni unità catastale una categoria, una classe e quindi una rendita, attraverso un insieme di operazioni che possono anche essere compiute dal professionista privato (così come accade nella procedura detta DOFCA).
Il classamento catastale diviene definitivo con la comunicazione al proprietario interessato, che può ricorrere alla giustizia tributaria. (…)”.
La Suprema Corte ha concluso confermando un principio giuridico: “(…) e si ritiene di enunciare il seguente principio di diritto: "Quando procede all'attribuzione d'ufficio di un nuovo classamento ad un'unità immobiliare a destinazione ordinaria, l'Agenzia del Territorio deve specificare se tale mutato classamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dalla unità immobiliare in questione; oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona, in cui si colloca l'unità immobiliare. Nel primo caso, l'Agenzia deve indicare le trasformazioni edilizie intervenute. Nel secondo caso, deve indicare l'atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano; rendendo così possibile la conoscenza dei presupposti del riclassamento da parte del contribuente (…)”.

In buona sostanza la Corte di Cassazione ha ribadito, ove mai ve ne fosse stato bisogno, che l’obbligo della motivazione si estende agli atti catastali, trattandosi di provvedimenti amministrativi; peraltro tale obbligo di motivazione appare ancor più evidente trattandosi di provvedimenti di natura valutativa.
Cosa vuol dire in concreto per i tanti contribuenti che hanno ricevuto l’atto amministrativo? Significa che lo stesso deve contenere i motivi (e non già formule generiche e/o prestampate utilizzate erga omnes ….) che hanno portato al nuovo classamento: se afferenti all’immobile stesso (esempio un cambio di destinazione d’uso), se riguardanti la micro-zona (esempio le molte zone delle grandi città riqualificatesi nel corso del tempo), se sussistono altre circostanze specifiche idonee a giustificare la modifica.
In caso contrario l’atto in questione potrà essere impugnato nei termini di legge presso la competente Commissione Tributaria.







Vittorio Largajolli č avvocato del Foro di Roma ed esperto in Diritto amministrativo.
studiolegalelargajolli@yahoo.it




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